În România, locuința reprezintă simultan casă, economisire, moștenire și plasă de siguranță. Eurostat arată că 94% din populație trăia, în 2024, într-o gospodărie care deținea locuința, cea mai mare pondere din Uniunea Europeană. Aceeași statistică descrie însă o penurie ascunsă în spatele proprietății: 41% dintre români locuiau în spații supraaglomerate, față de 17% la nivelul Uniunii, iar media de 1,1 camere pe persoană plasa România la coada clasamentului european. Avem multe titluri de proprietate și prea puțin spațiu locuibil. Această combinație explică forța pieței rezidențiale și sensibilitatea ei politică. Pentru o familie, avansul achitat înainte ca apartamentul să existe poate concentra economiile strânse într-un deceniu. Pentru un dezvoltator, aceeași sumă face parte din arhitectura financiară prin care terenul, capitalul propriu, creditul bancar și vânzările în avans devin beton, instalații și locuințe. Dreptul trebuie să protejeze banii familiei, apoi să păstreze proiectul finanțabil; cele două obiective se întâlnesc pe șantier, fiindcă forma cea mai bună de despăgubire rămâne, de regulă, apartamentul terminat la standardul și termenul convenite. Legea nr. 207/2025 schimbă tocmai această arhitectură. Publicată la 8 decembrie 2025 și intrată, în cea mai mare parte, în vigoare la 11 decembrie, reglementarea a apărut după scandaluri care au arătat cât de vulnerabil poate deveni cumpărătorul atunci când apartamentul există comercial înainte de a exista cadastral, iar banii circulă între proiecte fără o urmă ușor de urmărit. Răspunsul legislativ mută centrul de greutate de la promisiune la identificare, de la încasare la trasabilitate și de la marketing la stadiul fizic al construcției.
O ȚARĂ DE PROPRIETARI CARE ÎNCĂ ARE NEVOIE DE LOCUINȚE
Reforma vine după o perioadă în care construcția unei locuințe a devenit mult mai scumpă. Costurile clădirilor rezidențiale au crescut în România cu 137% între 2010 și 2024, cel mai puternic avans din Uniune după Ungaria și Bulgaria, potrivit Eurostat. Construcțiile generau 8,8% din valoarea adăugată brută a economiei în 2024, cea mai mare pondere dintre statele membre. Reglementarea unei piețe cu asemenea greutate seamănă mai curând cu reglarea unui sistem circulator decât cu amendarea unui contract comercial izolat.
Presiunea a continuat în 2025. Colliers estimează că s-au livrat sub 58.000 de locuințe, cel mai redus volum din ultimii opt ani, în timp ce tranzacțiile au rămas cu aproximativ 20% peste media de dinaintea pandemiei. În marile orașe, prețurile au urcat în medie cu aproximativ 5%, iar achizițiile finanțate prin credite ipotecare au ajuns la circa 58% din total. Cererea s-a temperat, oferta s-a restrâns mai repede, iar cumpărătorul a devenit mai dependent de bancă tocmai când capitalul pentru constructor s-a scumpit.
Datele BNR arată cât de repede a crescut miza financiară a pieței: stocul creditelor ipotecare ajunsese la 118 miliarde de lei în martie 2026, față de 75 de miliarde în martie 2019. În același timp, banca centrală observa o deteriorare a profilului de risc al companiilor din construcții și o creștere cu 16% a numărului de firme nou intrate în dificultate în intervalul aprilie 2025–martie 2026. Datele descriu o piață în care protecția contractuală devine mai importantă, iar capitalul necesar finalizării devine mai prețios.
CE SCHIMBĂ LEGEA 207: REZERVAREA, ACTELE ȘI TRASEUL AVANSULUI
Legea începe cu documentul prin care sunt blocate, de obicei, primele mii de euro: convenția de rezervare. Practica pieței îl transformase într-o zonă juridică elastică, în care denumirea, durata și suma puteau varia considerabil. Noul regim limitează convenția la 60 de zile și suma la 5% din preț, sub sancțiunea nulității absolute. Dacă promisiunea autentică sau vânzarea eșuează din culpa exclusivă a dezvoltatorului, suma trebuie restituită integral în 30 de zile. Rezervarea redevine astfel ceea ce sugerează numele: blocarea temporară a unei unități, fără a funcționa ca finanțare mascată a proiectului.
Mai departe, apartamentul cumpărat din plan primește o identitate juridică înainte de a fi construit. Pentru încheierea unei promisiuni privind o locuință viitoare, autorizația de construire trebuie notată în cartea funciară, condominiul trebuie preapartamentat, iar unitatea viitoare trebuie să primească propria carte funciară. Promisiunea se încheie în formă autentică, iar notarul solicită notarea ei în aceeași zi sau cel târziu în următoarea zi lucrătoare. Procedura de preapartamentare a devenit aplicabilă la trei luni după publicarea legii.
În practică, apartamentul capătă o adresă cadastrală înainte de a avea pereți, iar promisiunea făcută cumpărătorului devine vizibilă în sistemul de publicitate imobiliară. Dubla promisiune asupra aceleiași unități devine mai greu de ascuns, modificările care ating suprafața totală sau amplasarea unității intră într-o zonă de control mai clară, iar notarul dobândește un rol operațional în protejarea rangului cumpărătorului.
Miza cea mai sensibilă privește traseul avansurilor. Sumele achitate în baza promisiunii intră într-un cont bancar distinct al dezvoltatorului, dedicat proiectului pentru care au fost plătite, iar folosirea lor cere confirmarea responsabilului tehnic sau a dirigintelui de șantier. Legea permite folosirea a maximum 25% din preț pentru structura de rezistență și, după finalizarea acesteia, a maximum 20% pentru instalații. Folosirea sumelor în alte scopuri poate atrage o amendă de 1% din cifra de afaceri a anului precedent, atunci când fapta nu intră în sfera penală.
Textul cere însă o lectură atentă. Procentele de 25% și 20% privesc utilizarea avansurilor în etapele indicate; forma finală a legii nu stabilește un plafon general pentru avansul prevăzut în promisiunea de vânzare. Legea controlează destinația și ritmul cheltuirii banilor; garanția finalizării cere în continuare verificarea finanțării totale, a capitalului propriu, a creditului bancar, a contractelor de antrepriză și a calendarului de execuție.
De aici începe adevărata discuție despre eficiența reformei. Contul distinct face banii mai ușor de urmărit și oferă autorităților o bază mai clară pentru control. Contul rămâne însă deschis pe numele dezvoltatorului, dirigintele confirmă în principal realitatea tehnică a stadiului, iar textul nu introduce o garanție bancară generală de finalizare. Cumpărătorul primește o poziție juridică mai bună și o expunere financiară mai ordonată. Finalizarea continuă să depindă de economia proiectului.
FRANȚA LEAGĂ FIECARE TRANȘĂ DE O ETAPĂ A CONSTRUCȚIEI
Franța reglementează vânzarea în stadiu viitor de finalizare, cunoscută drept vente en l’état futur d’achèvement sau VEFA, printr-un sistem construit încă din 1967. Proprietatea asupra terenului și asupra lucrărilor executate se transferă progresiv, contractul este autentic, iar documentația descrie locuința, prețul, termenul de livrare și garanția financiară de rambursare sau de finalizare.
Plățile urmează construcția: cel mult 35% din preț la terminarea fundațiilor, 70% când imobilul este protejat de apă, 95% la finalizarea clădirii și restul de 5% la livrare. Ultima tranșă poate fi consemnată atunci când există rezerve privind conformitatea. Dezvoltatorul aduce o garanție financiară de finalizare sau de rambursare, emisă în practică de o bancă ori de un asigurător. Sistemul protejează cumpărătorul prin progres certificat și prin intervenția unui terț cu bilanț suficient de puternic pentru a prelua riscul financiar.
Modelul francez păstrează și flexibilitatea economică. Contractul poate prevedea revizuirea prețului în funcție de indicele costurilor de construcție BT01, în limitele legii. Riscul scumpirii materialelor capătă astfel un mecanism transparent de distribuire, în loc să rămână ascuns până când marja proiectului dispare.
GERMANIA ÎNSCRIE DREPTUL CUMPĂRĂTORULUI ÎNAINTE DE PRIMA PLATĂ
Germania folosește din 1974 regulamentul MaBV pentru activitatea dezvoltatorilor. Prima plată poate fi cerută după îndeplinirea unor condiții juridice ferme: contract valabil, autorizație de construire, înscrierea în cartea funciară a unei mențiuni prioritare care protejează transferul și asigurarea radierii sarcinilor pe care cumpărătorul nu le preia. Banii se plătesc apoi în până la șapte tranșe legate de progresul fizic, de la începerea terasamentelor și terminarea structurii până la predare și finalizarea completă.
Regulamentul permite o rută alternativă printr-o garanție care acoperă executarea și restituirea sumelor, impune separarea banilor clienților și supune respectarea obligațiilor unui audit anual. Filosofia germană distribuie controlul între notar, carte funciară, autoritatea de construire, finanțator și auditor. Protecția rezultă din suprapunerea acestor filtre.
ÎN POLONIA, BANCA DECIDE CÂND AJUNG BANII LA DEZVOLTATOR
Polonia a introdus conturile escrow rezidențiale prin Legea dezvoltatorilor din 2012 și a consolidat sistemul prin noua lege aplicabilă din 2022. Fiecare proiect folosește un cont deschis sau închis. În varianta închisă, dezvoltatorul primește banii după finalizare și transferul proprietății. În varianta deschisă, banca eliberează tranșe după confirmarea etapelor din calendar. Plățile alimentează și Fondul de Garantare al Dezvoltatorilor, conceput pentru situațiile în care proiectul sau mecanismul escrow cedează.
Sistemul polonez arată prețul unei protecții mai solide. Banca verifică stadiile, administrează fluxul și percepe costuri; fondul cere contribuții; dezvoltatorul suportă o finanțare mai formalizată. Cumpărătorul primește o contraparte instituțională suplimentară, iar proiectele mici întâmpină o barieră de capital mai înaltă. Piața câștigă siguranță și tinde să se concentreze în jurul companiilor care pot trece testele băncilor.
SIGURANȚA CUMPĂRĂTORULUI DEPINDE DE UN PROIECT CARE POATE FI DUS LA CAPĂT
În limbajul pieței rezidențiale, cuvântul „investitor” desemnează uneori cumpărătorul care plătește din economii pentru o locuință viitoare și alteori compania care cumpără terenul, aduce capitalul propriu și coordonează construcția. Legea echitabilă trebuie să le vadă pe amândouă bilanțurile.
Cumpărătorul suportă un deficit structural de informație. Dezvoltatorul cunoaște costul terenului, contractele cu antreprenorii, gradul de îndatorare, ritmul vânzărilor și necesarul de numerar; familia vede randarea, contractul și șantierul. Din acest motiv, trasabilitatea avansului, publicitatea cadastrală, forma autentică și verificarea stadiilor așază riscul la partea care îl poate administra.
Dezvoltatorul suportă riscul de execuție: costuri care pot urca între ofertare și livrare, întârzieri administrative, lipsă de personal, dobânzi, curs valutar, furnizori și ritmul vânzărilor. Când reglementarea blochează prea mult capital sau întârzie accesul la tranșe deja acoperite de lucrări, costul se mută în credit, apoi în prețul apartamentului. Companiile mari absorb mai ușor această trecere; cele mici ies din piață sau renunță la proiecte, iar oferta scade într-o țară care are deja cel mai ridicat nivel de supraaglomerare din Uniune.
Principiul echității cere proporționalitate. Banii cumpărătorului trebuie să urmeze exclusiv proiectul ales, iar dezvoltatorul trebuie să poată încasa partea acoperită de valoarea creată și verificată. Între aceste două puncte, modelele europene folosesc trei instrumente recurente: plăți în etape, garanție externă și control instituțional. România a adoptat clar primul instrument și o parte din al treilea. Următoarea maturizare a sistemului poate veni din standarde uniforme de certificare a etapelor, raportare periodică accesibilă cumpărătorilor, asigurări ori garanții de finalizare și reguli mai precise pentru intervenția băncii.
CE REZOLVĂ LEGEA ȘI CE RĂMÂNE DE VERIFICAT
Legea 207 reduce riscul unui apartament promis fără identitate cadastrală, limitează rezervările disproporționate și îngreunează folosirea avansurilor într-un alt proiect. Ea oferă o infrastructură juridică mai bună pentru prevenție și pentru probă. Capacitatea efectivă de finalizare rămâne o chestiune economică, astfel încât cumpărătorul prudent va verifica autorizația și cartea funciară, stadiul fizic, finanțarea disponibilă, sarcinile terenului, istoricul livrărilor, contractul de antrepriză, termenul și remediile aplicabile întârzierii.
România a făcut un pas pe care Franța, Germania și Polonia l-au făcut în etape, de-a lungul mai multor decenii: a recunoscut că vânzarea unei locuințe viitoare cere reguli diferite de vânzarea unui bun care poate fi văzut, măsurat și predat în aceeași zi. Testul Legii 207 va fi dat de calitatea implementării sale și de capacitatea finanțatorilor, notarilor, cadastrului și profesioniștilor din șantier de a lucra ca un sistem.
În cele din urmă, succesul noilor reguli se va măsura la predarea cheii. O piață sigură are nevoie de cumpărători care își pot urmări banii și de dezvoltatori care își pot finanța lucrările, astfel încât protecția investiției să capete forma sa concretă: o clădire terminată, un drept înscris și un contract respectat.